Winst uit de verkoop van Onroerend Goed

INTERNE REGELINGEN


Volgens de Spaanse wet worden kapitaalwinsten beschouwd als inkomsten die op Spaans grondgebied zijn verkregen wanneer ze afkomstig zijn van onroerend goed op Spaans grondgebied.

Gedeeltelijke vrijstelling: een vrijstelling geldt voor 50 procent van de meerwaarden die voortvloeien uit de verkoop van stedelijk onroerend goed in Spanje die is gekocht tussen 12 mei 2012 en 31 december 2012.

Deze gedeeltelijke vrijstelling is niet van toepassing:

  • In het geval van particulieren, wanneer het onroerend goed is gekocht door of overgedragen is aan hun echtgenoot, aan een persoon die rechtstreeks of via onderpand is gebonden aan de belastingplichtige, door affiniteit of door bloedverwanten tot en met de tweede graad, tot een entiteit die valt onder een van de voorwaarden uiteengezet in artikel 42 van het Wetboek van Handel, hetzij met betrekking tot de belastingbetaler of één van de andere hierboven genoemde personen, ongeacht hun woonplaats en hun verplichting om een ​​geconsolideerde jaarrekening op te stellen.
  • In het geval van entiteiten, wanneer het onroerend goed is gekocht door of overgedragen aan een persoon of entiteit die onder één van de voorwaarden van artikel 42 van het Wetboek van Handel valt, ongeacht hun woonplaats en de verplichting om een ​​geconsolideerde jaarrekening op te stellen, of aan de echtgenoot van de hierboven genoemde persoon of een andere persoon met betrekking tot genoemde persoon via de directe lijn of onderpandlijnen, door bloedverwanten tot en met de tweede graad of door affiniteit.

 

Vrijstelling voor herinvestering in de gebruikelijke woning voor belastingbetalers in de EU, IJsland en Noorwegen (van toepassing op meerwaarden die zijn opgebouwd vanaf 1 januari 2015): in het geval van belastingplichtigen die in een lidstaat van de Europese Unie wonen, of van de Europese Economische Ruimte met effectieve uitwisseling van belastinginformatie (zie bijlage VI), eventuele meerwaarden uit de overdracht van de voormalige gebruikelijke woning in Spanje kunnen worden vrijgesteld van belasting, op voorwaarde dat het totale bedrag verkregen uit de overdracht wordt herbelegd in de verwerving van een nieuwe gebruikelijke woning.

Wanneer het herbelegde bedrag lager is dan het totale bedrag verkregen uit de overdracht, is alleen het proportionele bedrag van de verkregen meerwaarden die overeenstemmen met het geherinvesteerde bedrag vrijgesteld van belasting.

Als de herbelegging plaatsvindt vóór de datum waarop de belastingaangifte moet worden ingediend, kan de herbelegging, gedeeltelijk of totaal, in aanmerking worden genomen voor het bepalen van de overeenkomstige belastingschuld.

Niettegenstaande het bovenstaande moet de koper van het onroerend goed een inhouding doen (met behulp van formulier 211) en een aangifte indienen (formulier 210 subsectie H) en de overeenkomstige belastingschuld betalen. Het evaluatie formulier 210 zal code 33 als het type aangeven van het inkomen als de herbelegging plaatsvond vóór de overdracht, of code 34 als de herinvestering na de overdracht plaatsvond.
Als de herbelegging plaatsvond na de datum waarop de belastingaangifte moet worden ingediend, kunt u een volledige of gedeeltelijke teruggave van de belastingbetaling voor kapitaalwinsten aanvragen door het aanvraagformulier goed te keuren (HAP / 2474/2015, van 19 november (BOE 24 november).

 

OVEREENKOMST


Volgens de door Spanje ondertekende overeenkomsten kunnen nettowinsten die voortvloeien uit de verkoop van onroerendgoed op Spaans grondgebied, in Spanje aan belasting worden onderworpen.

 

BELASTINGEN


Het inkomen verkregen uit andere bronnen dan een vaste vestiging moet voor elke gedeeltelijke of totale aangegroeide inkomstenbelasting worden vermeld.
De belastbare basis die overeenkomt met de meerwaarden wordt over het algemeen bepaald door toepassing van de regels van de personenbelasting op elke wijziging in activa. Nettowinst wordt berekend door het verschil tussen de verkoopwaarde en de aanschaffingswaarde. De aanschaffingswaarde zal bestaan ​​uit het reële bedrag waarvoor het onroerend goed is gekocht, plus het bedrag van de kosten en belastingen inherent aan de overname betaald door het individu, die nu de overdrager is, exclusief rente. Het aldus bepaalde bedrag wordt, indien van toepassing, verminderd met het bedrag van de afschrijving toegepast door de verordening, in elk geval met toepassing van de minimale afschrijving. In het geval van overdrachten die plaatsvinden tot 31 december 2014, afhankelijk van het jaar van verwerving, zal deze waarde worden gecorrigeerd door de toepassing van bijwerkingscoëfficiënten die elk jaar worden vastgesteld in de algemene staatsbegroting (zie bijlage III). Afschrijvingen worden ook volgens het jaar bijgewerkt.

In het geval van overdrachten die plaatsvinden vanaf 1 januari 2015, worden de update-coëfficiënten niet meer gebruikt. De overdrachtswaarde is het werkelijke bedrag dat door de verkoop wordt gerealiseerd, verminderd met het bedrag van de onkosten en belastingen die inherent zijn aan de overdracht die door de verkoper is betaald. De meerwaarde waarop belasting wordt betaald, bestaat uit het verschil tussen de overdrachtswaarde en de kostprijs, bepaald zoals hierboven beschreven.

Overgangsregime
Niettemin, in het geval van natuurlijke personen, als het onroerend goed vóór 31 december 1994 werd verworven, kan de eerder berekende meerwaarde worden verminderd als een overgangsregeling van toepassing is. In deze gevallen moeten de volgende regels in acht worden genomen:
Alleen dat fractionele deel van de gerealiseerde meerwaarden vóór 20 januari 2006 is vatbaar voor reductie.
Regel 1 – Berekening van het deel van de meerwaarde gegenereerd vóór 20-01-2006
Het fractionele deel van de kapitaalwinst dat vatbaar is voor vermindering, wordt bepaald door het aandeel van het aantal dagen dat is verstreken vanaf de datum van verwerving tot 19 januari 2006 met betrekking tot het totale aantal dagen dat is verstreken tussen de overnamedatum en de datum van overdracht. .
Regel 2 – Berekening van de korting
a) Opgebouwde bedragen tot 31 december 2014 (zie voorbeeld 1):
Om het reductiebedrag te bepalen, past u een reductie van 11,11% toe op het gedeelte van de meerwaarden dat gevoelig is voor vermindering voor elk jaar dat het actief eigendom was van de belastingbetaler sinds het jaar van verwerving en tot 31-12-1996; het resultaat wordt afgerond.
b) Bedragen die zijn opgebouwd vanaf 1 januari 2015 (zie voorbeeld 2):
Het deel van de meerwaarden die vóór 20 januari 2006 zijn verdiend, wordt als volgt verlaagd indien van toepassing:

  • a) Rekening houdend met het aantal jaren tussen de datum van overname en 31 december 1996, afgerond.
  • b) Berekening van de overdrachtswaarde van alle activa waarvan de vermogenswinst zou dalen onder dit overgangssysteem, overgedragen van 1 januari 2015 tot de datum op waar het activum wordt overgedragen (als het resulterende bedrag meer is dan € 400.000, is geen vermindering van toepassing).
  • c) Als het bedrag dat resulteert uit het optellen van de overdrachtswaarde van het activum en de het bedrag bedoeld in onderdeel b) minder is dan € 400.000, het deel van het kapitaal winsten die vóór 20 januari 2006 zijn gegenereerd, worden met het bedrag verminderd resulterend uit het toepassen van 11,11% voor elk jaar van die vermeld in sectie a) na de eerste twee.
  • d) Als het bedrag dat resulteert uit het optellen van de overdrachtswaarde van het activum en het bedrag vermeld in onderdeel b) meer dan € 400.000, maar het resultaat van onderdeel b) is minder dan € 400.000, wordt de korting toegepast op het deel van de meerwaarden gegenereerd vóór 20 januari 2006 dat evenredig overeenkomt met het deel van de overdrachtswaarde die, samen met het bedrag uit onderdeel b), wel niet hoger zijn dan € 400.000.
    Als de belastingplichtige het onroerend goed op twee verschillende datums heeft verworven of als het onroerend goed is verbeterd, moeten de berekeningen worden uitgevoerd alsof er twee meerwaarden zijn, met verschillende perioden van eigendom bij de toepassing van de verminderingscoëfficiënten. en verschillende bijwerkingscoëfficiënten.

 

Het toepasselijke belastingtarief is.

Jaar 2011: belastingtarief 19%
Jaar 2012-2014: belastingtarief 21%
Jaar 2015: residenten EU en IJsland en Noorwegen tot 11-07: 20%, vanaf 12/07 19,50%
Vanaf jaar 2016: 19%

 

Aftrekposten: alleen de volgende aftrekposten zijn toegestaan ​​op het belastbaar inkomen:

  • Inhoudingen voor giften, onder de voorwaarden beschreven in de wet op de inkomstenbelasting en in de wet op het belastingstelsel van non-profitorganisaties en van belastingvoordelen voor patronage.
  • Het bedrag ingehouden door de koper van het gebouw. Inhouding op rekening
    De persoon die het gebouw verwerft, ongeacht of hij inwoner of niet-ingezetene is, moet 3% van de overeengekomen betaling inhouden en storten bij de Staat. Voor de verkoper fungeert deze inhouding als een betaling voor rekening van vermogenswinstbelasting die voortvloeit uit de transactie. De koper zal de inhouding via formulier 211 deponeren, binnen een maand na de datum van overdracht, en zal de niet-ingezeten verkoper een kopie van formulier 211 geven, zodat de verkoper de inhoudingen kan aftrekken van de belastingverplichting die voortvloeit uit het aangeven van de netto winst. Als het ingehouden bedrag groter is dan de belasting, is het mogelijk om het verschil terug te krijgen.. Als het ingehouden bedrag groter is dan de belasting, is het mogelijk om het verschil terug te krijgen.

 

Voorbeeld 1:

Overdracht van een gebouw op 31 december 2011, kostprijs € 200.000, gekocht op 1 januari 1991 voor een geactualiseerde prijs (2) gelijk aan € 120.000 (1):
Het pand is nooit verhuurd geweest.
Berekening van de meerwaarden waarop de belasting zal worden geheven:

Oplossing:
Bepaling van het bedrag aan meerwaarden:
 Waarde overdragen ……………………………………….. …………………… € 200.000
Geherwaardeerde aanschaffingswaarde (2) …………………………………….. ….. € 120.000
 Meerwaarde ……………………………………….. ………………………… € 80.000

Toepassing van het overgangsregime:
 Nee. Aantal dagen verlopen tussen de datum van aankoop en verkoop ……………………………….. .. 7.665 dagen
 Nee. Aantal dagen verlopen tussen de datum van aankoop en 19-01-2006 ……………………….. 5.498 dagen
 Fractioneel deel van de meerwaarde die gevoelig is voor vermindering (3) ……………………………… € 57,382.90
27
 Nee. Eigendom tot 31/12/1996 ………………………………. 6 jaar.
 Reductie door emissiecoëfficiënten (4) ……………………….. € 25.500.97
Minder kapitaalwinst (5) …………………………………….. ……… € 54.499.03

(1) In de oplossing, uitgaven en belastingen inherent aan de verwerving en overdracht, die over het algemeen ook zijn opgenomen in de acquisitie- en overdrachtswaarden zijn niet in aanmerking genomen.
(2) Berekend door de overeenkomstige herwaarderingscoëfficiënt toe te passen op de kostprijs, volgens het jaar gebouw werd gekocht, vastgesteld in de Algemene staatsbegrotingwet voor 2011.
(3) (5.498 / 7.665) x 80.000 = € 57.382,90
(4) 57.382,90 x 11,11% x 4 = € 25,500,97
(5) 80.000 – 25.500.97 = € 54.499,03

Voorbeeld 2:

eigendomsoverdracht op 31 december 2015 voor een bedrag van € 300.000, verworven op 1 januari 1991 voor een bedrag gelijk aan € 100.000. De belastingplichtige heeft eerder een ander activum overgedragen (waarvan de overdrachtswaarde was € 200.000) op 1 februari 2015, waarvan de meerwaarden werden toegewezen in het tijdelijke stelsel.
Berekening van de meerwaarden waarop de belasting zal worden geheven:

Oplossing:
Overdrachtwaarde: ……………………………………….. ……………………………. € 300.000
Aankoopwaarde: ……………………………………….. ………………………… € 100.000
Verschil: 300.000-100.000 = …………………………………….. ………… € 200.000
Opgebracht tot 19/01/2006 (1): ……………………………… € 120,438.11
Aftrekbaar bedrag (2): …………………………………….. ………………… € 80.292.07
Reductie (3): ……………………………………… …………………………….. € 35.681,79
Bedrag waarop belasting wordt geheven (4): …………………………………. …… € 164.318,20

(1) • Aantal dagen verstreken tussen de datum van aankoop en verkoop: 9.130
• Aantal dagen verstreken tussen de aankoopdatum en 19/01/2006: 5.498
Berekening: (200.000×5.498) / 9.130 = 120.438,11
(2) • Limiet op overdrachtswaarden: € 400.000
• Gecumuleerde som van overdrachtswaarden van andere activa overgedragen tussen 1 januari 2015 en de datum van de huidige overdracht: € 200.000
• Hoewel de huidige overdrachtswaarde € 300.000 is, is € 200.000 al verbruikt van de € 400.000
limiet in de vorige overdracht, is er nog maar € 200.000 te gebruiken in de huidige overdracht.
Het fractionele deel van de gegenereerde bedragen tot 19/01/2006 dat evenredig overeenkomt met een
€ 200.000 overdrachtswaarde is vatbaar voor reductie.
Berekening: (120.438.11×200.000) / 300.000 = 80.292.07
(3) • Periode dat het actief vóór 31-12-1996 werd aangehouden (tussen de acquisitiedatum en 31/12/1996, afgerond): 6
• Aantal jaren boven 2: 6-2 = 4
• Reductiepercentage: 4×11,11% = 44,44%
Berekening: (80.292.07×44.44) / 100 = 35.681.79
(4) Berekening: verschilreductie = 200.000-35.681,79 = 164.318,20

Reacties kunnen niet achtergelaten worden op dit moment.